Der Mietvertrag für die Untermiete: Das ist zu beachten!

Grundsätzliches zur Untermiete

Gerade im gewerblichen Bereich ist es gang und gäbe, Büro- und Geschäftsräume unterzuvermieten. Kein Wunder, denn Untermietverhältnisse bieten für Unternehmer viele angenehme Vorteile:

• Hohe Flexibilität bei den Vertragslaufzeiten
• Lockere Vereinbarungen bei der Instandhaltung der Mieträume
• Erhöhung der Attraktivität und des Marktwertes benachbarter Gewerberäume

Untervermietung bedeutet, dass Sie gegen Entgelt einen Teil Ihrer gemieteten Räumlichkeiten an einen Dritten überlassen. Dabei behalten Sie Ihre Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter. Dann müssen Sie beachten, dass der Untermieter im Vertrag nicht an Ihre Stelle tritt. Ihr Vermieter und Ihr Untermieter haben keine vertraglichen Beziehungen. Der Vermieter kann jedoch mit dem Mieter einen Untermietzuschlag vereinbaren.

Gewerbliche Untermiete: Besonderheiten

Grundsätzlich gilt beim Mietvertrag für die Untermiete wie in jedem anderen Vertrag, dass die Vertragspartner des Gewerbemietvertrages ihre gegenseitigen Interessen berücksichtigen müssen. Keine Partei darf der anderen ohne Grund Schaden zufügen.

Die Mietverträge für Gewerbe- und Wohnräume unterscheiden sich voneinander. Ebenso werden auch die Erlaubnis und der Mietvertrag für die Untermiete bei Gewerberäumen anders geregelt als bei Wohnräumen. So hat der Geschäftsraummieter keinen unmittelbar gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis zur Untervermietung. Zwar wird in § 553 BGB die teilweise Untervermietung von Räumen geregelt, jedoch bezieht sich dieser Paragraf nicht auf Gewerberäume. In § 540 BGB wird allerdings neutral nur vom “Mieter” gesprochen. In der Praxis wendet der Bundesgerichtshof (BGH) diesen Paragrafen daher auch im Gewerbemietrecht an.

Sofern der Mietvertrag es nicht mit einer detaillierten Regelung ausschließt, hat der Mieter einen allgemein vertraglichen Anspruch auf Untervermietung gegenüber seinem Vermieter. Ohne einen wichtigen Grund darf der Vermieter die Untervermietung nicht verweigern. Gerade bei gewerblichen Untervermietungen spielt das wirtschaftliche Risiko des Mieters eine wichtige Rolle, wie der BGH es bei langfristigen Mietverträgen herausgestellt hat. Diese Entscheidung entspricht dem Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme.

Im Gegenzug muss der Mieter das Interesse des Vermieters wahren, dass nur ein ihm genehmer Untermieter seine Räumlichkeiten nutzt. Das bedeutet, dass ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters keine Untervermietung stattfinden darf. Eine bloße Duldung reicht nicht aus, um eine Untervermietung zu berechtigen. Findet eine Untervermietung ohne Erlaubnis statt, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen, auch wenn der Mieter eigentlich Anspruch auf eine Erlaubnis gehabt hätte.

Gewerbliche Untermiete: Informationen für den Vermieter bereitstellen

Wenn Sie den Mietvertrag für die Untervermietung erstellen, holen Sie sich unbedingt die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters. Dies wird einen Vorteil darstellen, wenn der Vermieter später die Untervermietung verweigert, denn dann machen Sie sich gegenüber dem Untermieter nicht schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Verweigerung, muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Dabei muss er seine Interessen mit denen des Mieters abwägen.

Wenn Sie Teile Ihrer geschäftlichen Räumlichkeiten untervermieten möchten, müssen Sie dem Vermieter folgende Auskünfte über den Untermieter erteilen:

• Name
• Geburtsdatum
• Private Anschrift
• Art und Umfang des Gewerbes
• Bonitätsstatus
• Untermietbedingungen (Höhe des Untermietzinses, Laufzeit des Untermietvertrags, Kündigungsoptionen)

Diese Daten braucht der Vermieter, um zu überprüfen, ob ein Grund zur Verweigerung der Untermiete besteht. Um sicherzugehen, dass die Untermiete ordnungsgemäß bezahlt wird, kann der Vermieter eine Kreditauskunft über den Untermieter einholen.

Verweigerung der gewerblichen Untermiete

Wenn sich der Vermieter bereits dazu verpflichtet hat, einen Untermieter zu akzeptieren, darf er die Vermietung nicht aktiv verhindern. So darf er beispielsweise nicht kurzfristig die Mietkaution erhöhen. In manchen Fällen kann der Vermieter jedoch die Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen. Dies ist beispielsweise bei unzumutbarem Verhalten des Untermieters möglich. Folgende Gründe rechtfertigen die Verweigerung einer Untermiete:

• Der Vermieter wird nicht ausreichend über den Untermieter und den Inhalt des Mietvertrags für die Untermiete informiert.
• Durch die Untermiete entsteht eine Konkurrenzsituation zwischen dem Untermieter und einem anderen Mieter oder dem Vermieter.
• Der Untermieter entspricht nicht dem vorgegebenen Mietermix. Dies kann unter anderem bei Einkaufszentren der Fall sein, in denen ein ausgeglichenes Verhältnis von Geschäftsarten vorhanden sein muss.
• Die Nutzungsart der Räumlichkeiten oder Teile davon soll durch die Untermiete geändert werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine ehemalige Lagerhalle in ein Fast-Food-Restaurant umgewandelt wird.

In der Regel wird ein vollständiger Ausschluss der Untervermietung als problematisch eingestuft. Dadurch können entsprechende Klauseln unwirksam werden, wie der BGH entschied (Urteil vom 29. April 1992, Az. XII ZR 221/90; NJW-RR 1992, 1032). Der Vermieter kann jedoch Klauseln zur Beschränkung von Untermietverhältnissen in den Mietvertrag integrieren. Damit kann er unter anderem Untermieter ausschließen, die seinen Interessen entgegenstehen. Er ist jedoch verpflichtet, die Untervermietung zu erlauben, wenn er keine eigenen entgegenstehenden Interessen geltend machen kann. Klauseln zur Beendigung des Untermietvertrages bei Auflösung des Hauptmietvertrages sind jedoch rechtmäßig. So muss der Hauptmieter eine entsprechende Klausel in den Untermietvertrag aufnehmen. Ansonsten darf der Vermieter den Geschäftsraum räumen lassen. In einem solchen Fall besteht vonseiten des Untermieters ein Schadensersatzanspruch, den der Hauptmieter erfüllen muss.

Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untermiete

Wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat, ist eine auf Basis einer fehlenden Erlaubnis erfolgte Kündigung rechtswidrig, wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen wäre. Verweigert der Vermieter Ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Grund, dürfen Sie als Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Sonderkündigungsrecht besagt, dass der Mieter im Fall der Verweigerung seinen eigenen Mietvertrag außerordentlich, aber fristgerecht, kündigen kann. Dieses Kündigungsrecht darf im Mietvertrag nicht eingeschränkt werden.

Mietvertrag für die Untermiete: Inhalt

Sobald Sie das Einverständnis für die Untermiete erhalten haben, können Sie den Untermietvertrag aufsetzen. Dafür ist eine spezielle Vorlage empfehlenswert, von denen Sie eine große Auswahl im Internet finden. Achten Sie darauf, dass in der Vorlage folgende Angaben enthalten sind:

• Namen von Hauptmieter und Untermieter
• Genaue Adresse der vermieteten Räumlichkeiten, gegebenenfalls mit Stockwerk
• Genaue Angaben über die vom Untermieter genutzten Räumlichkeiten
• Verweis auf wichtige Bestimmungen im Hauptmietvertrag
• Höhe der Miete und Nebenkosten
• Angaben zur Kaution
• Verweis auf das Kündigungsrecht
• Etwaige Beteiligung an Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen
• Dauer, Beginn und Ablauf des Untermietverhältnisses
• Regelung zur Rückgabe des vermieteten Gegenstandes
• Vereinbarungen zu eventuellen Schadensfällen
• Besondere Vereinbarungen nach Bedarf
• Regelungen zum Kündigungsrecht

Wenn Sie im Internet nach Mustervorlagen für einen Untermietvertrag suchen, achten Sie besonders auf die Quelle. Dies ist in Anbetracht der rechtlichen Sicherheit besonders wichtig. Ideale Quellen sind Webseiten von Rechtsanwälten für Mietrecht oder Mietervereinen. Achten Sie außerdem auf die Verständlichkeit der Formulierungen, um Missverständnissen vorzubeugen. Zuletzt sollte das Muster übersichtlich und leicht lesbar sein.