Die Bürgschaft für den Mietvertrag (Mietbürgschaft)

Mietbürgschaft – Was ist das eigentlich genau?

Besonders jungen Menschen fällt die Leistung einer Barkaution bei Abschluss eines Mietvertrags oft schwer. Eine gute Alternative dazu ist eine Mietbürgschaft: Die Bürgschaft für die Miete ist stets zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter zu hinterlegen und sichert den Vermieter gegen Mietschäden und Mietausfälle ab. Im Schadensfall zahlt dann nicht der Mieter, sondern immer zuerst der Bürge – egal ob es sich nun um Privatpersonen, eine Bank oder eine Versicherung handelt. Die bekanntesten Arten der Mietbürgschaft sind die Elternbürgschaft und die Mietkautionsversicherung.

Die Mietbürgschaft zählte bis vor einigen Jahren als selbstschuldnerische Bürgschaft: das bedeutete im Detail, dass der Vermieter sich im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden konnte. Selbst wenn der Mieter theoretisch zahlungsfähig war, musste der Vermieter nicht zuerst versuchen, das Geld von diesem zu bekommen. Mittlerweile sieht die Gesetzeslage anders aus und Mietbürgschaften sind fair für alle Parteien. Bei einer Mietbürgschaft zählt ausschließlich die zu Beginn des Mietvertrags vereinbarte Miete – bei Mieterhöhungen „wächst” die Bürgschaft also nicht mit. Generell werden für eine Bürgschaft zum Mietvertrag drei Nettokaltmieten gefordert; dies ist zugleich auch der Höchstbetrag für eine Mietbürgschaft.

Vor allem Menschen, die vielleicht zum ersten Mal eine Wohnung mieten, kann eine Mietbürgschaft durchaus empfohlen werden. Wenn das nötige Geld für eine Barkaution nicht zur Verfügung steht, kann der Mieter eine Mietbürgschaft abschließen. So kann das Geld beispielsweise zur Einrichtung der neuen Wohnung verwendet und die finanzielle Belastung spürbar gesenkt werden.

Mietbürge: Definition

Ein Bürge übernimmt mit einer Mietbürgschaft die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter. Wenn also die Miete ausbleibt oder der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, springt der Bürge stets ein. Bürgen können Privatpersonen wie beispielsweise die Eltern oder gute Freunde des Mieters sein, aber auch eine Versicherung oder eine Bank. Eine Privatpersonenbürgschaft sollte angesichts ihrer Risiken (mehr dazu weiter unten) von beiden Parteien stets gründlich überdacht werden.

Wer kann Bürge sein?

Ein Bürge muss volljährig und in der Lage dazu sein, für den Mieter im Schadensfall finanziell einzuspringen.

Arten der Mietbürgschaft

Um Personen mit unbeständigem oder geringem Einkommen bei der Wohnungssuche zu unterstützen, gibt es nicht nur die Möglichkeit der Privatpersonenbürgschaft, die beispielsweise Eltern oder Freunde übernehmen, sondern auch die Variante, dass Banken und Versicherungen Geringverdienern unter die Arme greifen. Folgende drei Arten der Mietbürgschaft kommen in Deutschland am häufigsten zum Einsatz:

• Eltern- oder Privatbürgschaft
• Mietkautionsversicherung
• Bankaval

Eltern- oder Privatpersonenbürgschaft

Ein Elternteil oder auch beide bürgen bei der Elternbürgschaft beim Vermieter für Schadensfälle, stehen jedoch nicht als Mieter im Mietvertrag. Aber nicht nur Eltern, sondern auch andere Personen mit guter Bonität können eine Bürgschaft für den Mieter übernehmen. Die Eltern- oder Privatbürgschaft kommt besonders oft bei Studenten oder Auszubildenden zum Einsatz, also Personen, die (zum ersten Mal) in eigenen vier Wänden wohnen möchten, aber weder festes Einkommen noch sonstige Sicherheiten aufzuweisen haben. Auch Geringverdiener oder Personen mit einem schlechten Schufa-Eintrag können auf diese Weise von Familie oder Freunden unterstützt werden.

Mietkautionsversicherung

Falls der Mieter nicht die Eltern oder Freunde für eine Bürgschaft einspannen möchte, gibt es weiterhin die Möglichkeit der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt im Schadensfall eine Versicherung statt einer Privatperson. Der Vermieter erhält bei dieser Bürgschaftsart als Sicherheit anstatt der Barkaution eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung.

Bankaval

Diese Art der Bürgschaft wird auch als Bankbürgschaft oder Mietaval bezeichnet. Hier muss ebenfalls keine Privatperson für den Mieter bürgen, sondern in diesem Fall eine Bank. Der Mieter muss im Schadensfall dann den jeweiligen Betrag an die Bank zurückzahlen. Da Banken aber immer geringeres Interesse daran haben, diese Dienstleistung anzubieten, sollten Personen, die diese Art der Bürgschaft beantragen wollen, darauf achten, dass die Bank keine unfairen Bedingungen stellt wie beispielsweise eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution oder sonstige Gebühren. Falls der Mieter keine Privatpersonen mit einer Bürgschaft belasten möchte und diese Option ablehnt, kann alternativ eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen werden.

Risiken für Mietbürgen

Wie aus den vorigen Absätzen hervorgeht, ist der Bürge im Schadensfall zur Schadensregulierung verpflichtet. Das kann für Privatbürgen ein immens hohes Risiko darstellen, vor allem, da Bürgschaften gerne übereilt abgeschlossen werden, um beispielsweise Freund oder Kind die Wohnungssuche zu erleichtern. Unfälle im Haushalt oder Mietausfälle durch Krankheit oder Jobverlust können allerdings schnell geschehen. Viele Bürgen unterschätzen dieses Risiko und gehen leichtfertig eine Mietbürgschaft ein. Oft genug entstehen durch diese unerwarteten Kosten finanzielle Schwierigkeiten, die Bürgen vor große Probleme stellen. Bürgen können übrigens ohne im Voraus vertraglich festgesetzte Gründe nicht von einer selbstschuldnerischen Bürgschaft zurücktreten. Der genaue Wortlaut des Vertrags legt fest, in welchem Ausmaß sich Eltern für ihre Kinder verbürgen. Falls ein Bürge verstirbt, wird eine Bürgschaft in vielen Fällen auch weitervererbt.

Deshalb wählen viele Mieter mittlerweile eine Mietkautionsversicherung, um dem hohen Risiko für die Angehörigen oder Freunde direkt aus dem Weg zu gehen. Durch eine Mietkautionsversicherung wird keine Privatperson im Schadensfall belastet und der Vermieter bekommt trotzdem einen zahlungsfähigen Bürgen angeboten.

Für den Fall, dass der Mieter sich für eine Mietbürgschaft entscheidet, sollte er sich auf jeden Fall im Voraus über die wichtigsten Klauseln, Formulierungen und Varianten der Bürgschaft informieren.

Voraussetzungen für eine Bürgschaft

Damit eine Mietbürgschaft Gültigkeit besitzt, muss sie folgende Punkte enthalten:

• Eine Mietbürgschaft bedarf der schriftlichen Form.
• Bürge, Vermieter und Mieter müssen aufgeführt werden.
• Der Gegenstand der Bürgschaft, nämlich die Mietkaution, wird benannt.
• Der durch den Vertrag gedeckte Höchstbetrag muss genannt werden.
• Die Forderung darf den Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Bei zusätzlicher Barkaution von bspw. zwei Nettokaltmieten darf maximal eine Nettokaltmiete in der Bürgschaft gefordert werden.

Die Bürgschaft sollte allerdings ohne „auf erstes Anfordern” auskommen, das bedeutet, dass von der Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit gemäß § 770 BGB und von der Einrede der Vorausklage gemäß § 771 BGB Gebrauch gemacht wird.

Was bedeutet Einrede der Vorausklage?

Ein Bürge kann die Zahlung im Schadensfall gemäß § 771 BGB so lange verweigern, bis der Vermieter beim Mieter eine Zwangsvollstreckung durchgesetzt hat. Erst, wenn der Vermieter damit keinen Erfolg erzielt, fällt der Bürge in die Zahlungspflicht. Wenn die Klausel auf Verzicht auf Einrede der Vorausklage jedoch eingebaut wird, kann der Vermieter sich direkt an den Bürgen wenden. Dies ist zu empfehlen, wenn der Bürge keine Privatperson, also eine Bank oder eine Versicherung ist.

Was bedeutet Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit?

Gemäß § 770 BGB darf der Bürge eine Zahlung im Schadensfall so lange verweigern, wie der Vermieter durch Aufrechnung gegen eine fällige Forderung bezahlt werden kann. Eine Aufrechnung ist die Kompensation eines Betrags, sie bewirkt die Aufhebung einer Forderung durch eine Gegenforderung.

Diese beiden gesetzlichen Klauseln im Gesetz können in Mietbürgschaften ausgeklammert werden, indem folgende Formulierung in den Vertrag aufgenommen wird:

„Ferner verpflichte ich mich gegenüber dem Vermieter unbedingt, unbefristet sowie selbstschuldnerisch – und zwar unter dem ausdrücklichen Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit, Aufrechenbarkeit und der Vorausklage gem. §§ 770, 771 BGB und erkläre mich bereit, Zahlung auf erstes Anfordern zu leisten.“

Was bedeutet „auf erstes Anfordern”?

„Auf erstes Anfordern” bedeutet, dass der Bürge im Falle einer Forderung durch den Vermieter – egal ob rechtmäßig oder nicht – unverzüglich zahlen muss und den Betrag im Anschluss vom Mieter einfordern kann. Der Vermieter muss den geforderten Betrag nicht schlüssig nachweisen. Es gibt hier keine Möglichkeit, Einspruch zu erheben, da durch obige Klausel einige wichtige Rechte abgetreten werden. Der Mieter kann erst nach der Auszahlung in einem Rückforderungsprozess gerichtlich gegen unberechtigt erhobene Forderungen vorgehen. Eine Bürgschaft nicht auf erstes Anfordern kann durchaus eine faire Lösung für beide Parteien sein. Hier haben Mieter durch diese Schutzfunktion die Möglichkeit, Forderungen des Vermieters zunächst zu überprüfen und ihre Sicht der Dinge darzulegen. Erst im Anschluss und bei Einigung erfolgt die Zahlung an den Vermieter und die Zahlungsaufforderung an den Mieter.

Dass eine Mietbürgschaft auf erstes Anfordern wohl kaum im Sinne des Mieters ist und er durch diese unberechtigt benachteiligt wird, haben mittlerweile auch die Gerichte erkannt; beim Abschluss einer Mietbürgschaft ist es daher nun möglich, auszuwählen, ob der Bürge auf erstes Anfordern zahlen möchte oder nicht. Oftmals werden Bürgschaften auf erstes Anfordern auch als ungültig angesehen.

Als unproblematisch gelten jedoch selbstschuldnerische Bürgschaften, bei denen der Bürge im Vertrag lediglich auf Einrede der Vorausklage verzichtet. Bürgschaften, die diesen Paragraphen nicht streichen, bieten für den Vermieter kaum Sicherheit, da sich durch Verweigerung der Zahlung durch den Bürgen ein jahrelanger Rechtsstreit um den Vollstreckungstitel ergeben kann und dem Vermieter Zeit und Nerven raubt. Deshalb werden viele Bürgschaften als selbstschuldnerisch abgeschlossen.

Beendigung der Mietbürgschaft

Grundsätzlich endet eine Mietbürgschaft stets mit dem Mietverhältnis, sobald der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter oder Verwalter übergeben hat. Sollten keine offenen Forderungen bestehen, wird die Mietbürgschaft aufgelöst. Bei einer Mietkautionsversicherung oder einem Bankaval gibt der Vermieter dem Mieter die Bürgschaftsurkunde unterschrieben zurück. Diese wird dann an die Bank oder Versicherung zurückgeschickt, womit die Bürgschaft aufgelöst wird. Sollten am Ende des Mietverhältnisses doch noch Forderungen gestellt werden, geht der Fall direkt an die Versicherung oder Bank.

Kündigt eine Partei die Bürgschaft während des laufenden Mietverhältnisses, hat der Vermieter das Recht auf eine alternative finanzielle Sicherheit von seinem Mieter. Oft kommt es dann zum Einsatz einer Barkaution, allerdings sollte bereits im Vorfeld schriftlich vereinbart werden, welche Art der Sicherheit dann greift.

Mietbürgschaft: Muster-Vorlage als PDF

Folgender Vordruck für eine einfache Mietbürgschaft ist ein unverbindliches Muster und muss für Ihren konkreten Einzelfall gegebenenfalls noch ergänzt werden. Das Muster kann in verschiedenen Fällen für den gewünschten Zweck ungeeignet sein und ersetzt nicht den anwaltlichen Rat. Füllen Sie einfach die Leerstellen aus.