Kleinreparaturen: Richtig im Mietvertrag eingebaut!

Kleinreparaturklausel: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Grundsätzlich ist der Vermieter einer Wohnsache nach dem Mietrecht immer für die Instandhaltung verantwortlich, allerdings heißt es in § 535 (1) S. 2 BGB auch, dass der Mieter die Wohnung dem Vermieter in einem vertragsgemäßen Gebrauchszustand überlässt und während der Mietdauer dafür zuständig ist, diesen Zustand zu erhalten. Und tatsächlich kann der Vermieter die Kosten für kleinere Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen – aber nur, wenn die entsprechende Klausel gemäß § 28 (3) S. 2 II. BerechnungsVO rechtsgültig im Mietvertrag zu finden ist.

Voraussetzungen für die Gültigkeit der Kleinreparaturklausel

Damit die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auch tatsächlich rechtsgültig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, sodass der Vermieter überhaupt eine Kostenübernahme durch den Mieter verlangen kann. Doch auch bei der Kostenübernahme gibt es Grenzen und Höchstwerte, die beachtet werden müssen. Sobald der Vermieter gewisse Formulierungen in den Mietvertrag aufnimmt oder weglässt, ist die Kleinreparaturklausel zumeist ungültig und im schlimmsten Fall muss der Vermieter alles selbst zahlen. Damit dies nicht der Fall ist, sollten folgende Voraussetzungen immer eingehalten werden, wenn eine Kleinreparaturklausel formuliert wird:

Es muss sich tatsächlich um Kleinigkeiten oder Bagatellschäden handeln. Damit die Reparatur als Kleinreparatur zählt und die Kosten auf den Mieter übertragen werden können, muss es sich bei dem Gegenstand um einen Teil der Mietsache handeln, der in ständigem Gebrauch ist. Diese Gegenstände müssen Gegenstände des häufigen und unmittelbaren Zugriffs durch den Mieter sein. Die Belastung des Mieters mit den Reparaturkosten ist nur dann vertretbar, wenn er es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Gegenständen Einfluss auf Entstehung und Umfang des Reparaturbedarfs nehmen kann.

Unter die Kleinreparaturklausel fallen zum Beispiel:

• ein tropfender Wasserhahn
• Schäden an Lichtschaltern, Steckdosen
• Probleme mit Wasch-, Spül- und Toilettenbecken
• Mitvermietete Herde oder Kühlschränke funktionieren nicht ordnungsgemäß
• Schwierigkeiten beim Öffnen von Fenstern oder Türen
• kein Warmwasser bzw. Warmwasserbereiter defekt

Nicht von der Kleinreparaturklausel betroffen sind alle Gegenstände, die sich unter Putz oder außerhalb der Mietsache befinden oder auf die der Mieter keinen direkten Zugriff hat. Auch bei Schäden, die durch höhere Gewalt wie Hochwasser, einen Blitzeinschlag oder einen Sturm entstehen, greift die Kleinreparaturklausel nicht und der Vermieter zahlt.

Bei erfolglosen Kleinreparaturen besteht für den Mieter keine Pflicht zur Erstattung der Kosten. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mietvertrag keine Regelung für erfolglos verlaufende Kleinreparaturen enthält. Das Risiko eines Fehlschlags trifft immer den Vermieter.

In der Kleinreparaturklausel muss weiterhin eine Obergrenze bzw. ein Höchstbetrag für die Kleinreparaturen im Einzelfall und auch eine Deckelung für die im Laufe eines Jahres anfallenden Kleinreparaturen enthalten sein. Diese Regelung wird auch als doppelt beschränkte Höchstgrenze bezeichnet; sie legt den Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr fest. Die auf das Jahr bezogene Höchstgrenze kann als Festbetrag, Prozentsatz von Bruttomiete oder Bruttokaltmiete oder auch als Kombination von beidem festgesetzt werden. Für die Höchstgrenze der Einzelreparatur werden stets Festbeträge festgelegt. Angemessen sind pro Jahr maximal 100 bis 200 Euro oder ein Prozentsatz von höchstens 8 Prozent der Jahresmiete. Pro Kleinreparatur ist ein Betrag zwischen 75 und 100 Euro im angemessenen Rahmen.

Für Kleinreparaturen gilt weiterhin das Prinzip “ganz oder gar nicht”: Vereinbarungen, nach denen der Mieter sich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag oder Prozentsatz beteiligen muss, sind unwirksam.

Faktoren für die Ungültigkeit der Kleinreparaturklausel

Ebenso unwirksam sind Vornahmeklauseln, bei denen der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben muss, also eine Vornahme leisten soll: Der Vermieter ist immer für die Instandhaltung zuständig und hat deshalb die Pflicht, die Reparatur in Auftrag zu geben und den Handwerker auch zunächst zu bezahlen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Mieter nicht von sich aus den Handwerker rufen oder die Reparatur gar selbst ausführen darf.

Eine Ausweitung der Kleinreparaturklausel auf eine Beteiligung an Reparatur- oder Neuanschaffungskosten, die den Umfang einer Kleinreparatur übersteigen, führt häufig zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Ebenso zur Ungültigkeit der Kleinreparaturklausel führt eine fehlende, doppelt beschränkte Höchstgrenze. Sollte die Klausel nun ungültig sein, ist der Vermieter verpflichtet, die gesamten Kosten für die Kleinreparatur zu tragen.

Viele Vermieter versuchen in diesem Fall, ihre finanziellen Einbußen durch eine Mieterhöhung auszugleichen – doch nach einem Entscheid des BGH sind sie nicht immer berechtigt, eine Mieterhöhung als Ausgleich für ihre (in den meisten Fällen) selbst verschuldete Ungültigkeit der Kleinreparaturklausel zu fordern: Hier muss unterschieden werden zwischen preisfreiem Wohnraum und Wohnraum, der der Preisbindung unterliegt. Für preisfreien Wohnraum kann die Miete nur erhöht werden, wenn die vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Unterliegt die Wohnung einer Preisbindung, hat der Vermieter das Recht, die Miete um den Betrag zu erhöhen, um den sie sich verringert, wenn der Mieter die Kosten für die Kleinreparaturen übernimmt.

Sollte der Mieter zu Unrecht Kosten für eine Kleinreparatur zahlen, kann er den gezahlten Betrag gemäß § 812 (1) BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen, sofern er zum Zeitpunkt der Zahlung keine Kenntnis über die Ungültigkeit der Klausel hatte.

Weitere Regelungen bzgl. der Kleinreparaturklausel

Auch wenn die Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag vorhanden sein sollte, behält der Mieter sein Recht, gemäß § 536 BGB eine Mietminderung durchzuführen. Gemäß § 536 (4) kann das Mietminderungsrecht nicht durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen werden.

Weiterhin kann der Vermieter zusätzlich zur Kleinreparaturklausel eine Wartungsklausel in den Mietvertrag einbauen. Die Wartungsklausel bestimmt, dass der Mieter anteilige Kosten an der jährlichen Wartung von beispielsweise der Zentraltherme oder anderen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen trägt. Diese Klausel ist seit der Rechtsprechung von 2012 auch ohne festgelegte Höchstgrenze gültig, da es sich bei den Wartungskosten um Betriebskosten der Wohnung handelt, die gemäß § 7 (2) HeizkostenVO auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

In älteren Mietverträgen finden sich häufig noch antiquierte Beteiligungsbeträge; enthält eine Kleinreparaturklausel beispielsweise noch eine Höchstgrenze von 50 Euro oder gar DM, kann der Vermieter diese nicht mehr auf die aktuell zulässigen Werte erhöhen oder gar eine Änderung des Mietvertrags fordern. Sollte in einem alten Mietvertrag die Angabe über den jährlichen Gesamtbetrag fehlen, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam und der Vermieter muss die Kosten selbst tragen, unabhängig, ob die Grenze für den Einzelfall vorgegeben ist oder nicht.

Bei Notfällen ist der Mieter dazu berechtigt, eigenmächtig zu handeln, also den Handwerker selbst zu rufen. Als Notfall zählt beispielsweise der Heizungsausfall im Winter am Wochenende. Aber: nur die notwendigen Kosten können erstattet werden. Wenn der Mieter beispielsweise den Austausch von defekten Heizkörpern verlangt anstatt deren Reparatur, muss er selbst für die Kosten aufkommen und kann sie sich nicht vom Vermieter erstatten lassen.

Musterformulierung für eine Kleinreparaturklausel

Damit Sie als Vermieter die Ungültigkeit der Kleinreparaturklausel vermeiden können, haben wir Ihnen eine Musterformulierung für den Mietvertrag vorbereitet. Bitte beachten Sie, dass dieses Muster keine anwaltliche Beratung ersetzt.

Der Mieter hat die Kosten für die im Mietobjekt anfallenden Kleinreparaturen zu tragen. Kleinreparaturen sind die Instandsetzung von kleineren Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 75 Euro pro Einzelfall. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, sind die vom Mieter zu tragenden Kosten auf insgesamt 250 Euro, höchstens jedoch auf 8% der Jahresgrundmiete begrenzt.

Zusammengefasst: Woran muss der Mieter sich beteiligen?

Folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick des Wohnungsinventars, dessen Reparatur und/oder Instandhaltung üblicherweise als Kleinreparatur deklariert wird. Bitte beachten Sie, dass es immer Ausnahmefälle geben kann und die Tabelle keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.

Sollte es Schwierigkeiten mit Ihrem Mietvertrag geben und Sie müssen diesen widerrufen oder gar kündigen, finden Sie in den weiterführenden Artikeln zum Thema weitere Tipps und Hinweise dazu.