Pachtvertrag kündigen: Fristen und Gründe (+ PDF)

Pachtvertrag kündigen – das Wichtigste in Kürze

Damit Ihre Kündigung – unabhängig, ob Sie Pächter oder Verpächter sind – stets rechtsgültig ist, sollten Sie wichtige gesetzliche Richtlinien für die Kündigung Ihres Pachtvertrags beachten.

Grundsätzlich gilt: Da sich ein Pachtvertrag in den Grundstrukturen nicht von einem Mietvertrag unterscheidet, findet hier das Mietrecht Anwendung. Das bedeutet, dass die Regelungen, die eine Kündigung betreffen, nahezu identisch sind:

• Die Kündigung des Pachtvertrags bedarf der schriftlichen Form.
• Bei einem Pachtvertrag mit mehreren Pächtern muss die Kündigung von sämtlichen Pächtern unterschrieben werden.
• Die Kündigung des Pachtvertrags muss stets fristgerecht beim Empfänger eintreffen. (Was das genau bedeutet, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.)

Folgende Angaben gehören in jede rechtssichere Kündigung eines Pachtvertrags:

• Grundstücksnummer
• Adresse des Grundstücks
• Datum der Kündigung
• Gründe für die Kündigung
• Art der Kündigung: ordentlich oder außerordentlich (fristlos)
• Händische Unterschrift

Welche Fristen gelten für die Kündigung eines Pachtvertrages?

Kündigungsfristen einer Pacht richten sich nach dem Pachtgegenstand:

• Bei der Pacht eines Grundstücks oder eines Rechts beläuft die Kündigungsfrist sich auf sechs Monate (gemäß § 584 BGB). Weiterhin muss beachtet werden, dass die Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres möglich ist und spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgt sein muss. Sollte das Pachtjahr nicht definiert worden sein, beginnt es mit Vertragsbeginn. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist dieselbe Frist maßgeblich.
• Bei einem Landpachtvertrag bzw. einem Pachtvertrag über Ländereien gilt üblicherweise eine Kündigungsfrist von zwei Jahren. Die Kündigung muss also spätestens zum dritten Werktag des Pachtjahres erfolgen, damit sie zum Ablauf des Folgejahres gültig ist. Bei einer außerordentlichen Kündigung wird die Kündigungsfrist auf sechs Monate heruntergesetzt.
• Bei einer Pachtdauer von mehr als 30 Jahren kann die Pacht mit einer Zweijahresfrist gekündigt werden. Dies gilt allerdings nicht, sofern der Vertrag auf Lebenszeit des Pächters oder Verpächters geschlossen wurde.

Welche Modalitäten gelten außerdem bei der Kündigung eines Pachtvertrags?

Nicht nur der Pachtgegenstand ist maßgeblich für die Kündigungsfristen, sondern auch die Vertragsart: Ist ein Vertrag befristet und läuft zu einem bestimmten Datum aus oder unbefristet und muss gekündigt werden?

Im Fall, dass es sich beim Pachtvertrag um einen befristeten Vertrag handelt, muss dieser eigentlich nicht gekündigt werden, da er selbst zum Vertragsende ausläuft. Allerdings sollte dem Verpächter stets mitgeteilt werden, ob der Vertrag auslaufen oder fortgeführt bzw. erneuert werden soll. Bei einem unbefristeten Vertrag muss die Pacht stets ordentlich gekündigt werden; haben Sie einen befristeten Pachtvertrag abgeschlossen, kann dieser leider nicht ordentlich gekündigt werden. In beiden Fällen kann eine außerordentliche Kündigung allerdings den Pachtvertrag früher als vorgesehen beenden; für den befristeten Vertrag muss hierfür eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB vorliegen.

Weist der befristete Pachtvertrag eine Laufzeit von drei Jahren oder mehr auf, kann er gemäß § 594 Satz 2 bis 4 BGB, „Verlängerungsfiktion„, unbefristet verlängert werden und wird so zu einem unbefristeten Pachtvertrag. Hierfür können sowohl Pächter als auch Verpächter eine Anfrage zur Fortsetzung stellen; wird diese Anfrage innerhalb von drei Monaten nicht abgelehnt, gilt das Pachtverhältnis als unbefristet. Voraussetzung dafür ist, dass die Anfrage im drittletzten Pachtjahr gestellt wurde und weiterhin auf die Folge der Nichtbeachtung der Anfrage hingewiesen wird. Des weiteren ist hier nur die Schriftform verbindlich – mündliche Absprachen sind für diese Art der Verlängerung ungültig.

Kündigung des Pachtvertrags durch den Pächter

Genau wie im Mietrecht bedarf die Kündigung durch den Pächter keiner Gründe, solange sie fristgerecht ist. Eine ordentliche Kündigung innerhalb der Fristen wird also stets akzeptiert. Ebenso hat der Pächter das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Diese wird häufig auch als fristlose Kündigung bezeichnet und beschreibt eine Kündigung, die außerhalb der gesetzlichen Fristen gilt und einen triftigen Grund zur Ursache hat. Für einen Pächter kann der Grund für eine außerordentliche Kündigung der Zustand des Pachtgegenstandes sein, der nicht vertragsgemäß übergeben wurde. Wenn der Pachtgegenstand nicht vertragsgemäß genutzt werden kann, ist eine fristlose Kündigung ebenfalls möglich. Kurz: Immer, wenn der Verpächter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt, darf der Pächter fristlos kündigen.

Kündigung des Pachtvertrags durch den Verpächter

Ebenso wie Pächter haben Verpächter auch einige Rechte, wenn es um die Kündigung des Pachtvertrags geht – im Vergleich zum Mietrecht gibt es hier allerdings einige Einschränkungen, die es Verpächtern durchaus schwer machen können, ihren Pächtern außerordentlich wie ordentlich zu kündigen. Eine Kündigung ist seitens des Verpächters demzufolge nur in folgenden Fällen möglich:

• der Pächter stirbt oder wird berufsunfähig
• der Pächter hat die Pacht oder einen nicht unerheblichen Teil davon länger als drei Monate nicht gezahlt (§ 594 (2) BGB)
• der Pächter hat die Pachtsache grob vernachlässigt oder gar beschädigt
• der Pächter verletzt seine vertraglichen Pflichten

Sollte der Pächter versterben, haben dessen Erben sowie der Verpächter selbst ein Sonderkündigungsrecht und dürfen den Pachtvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls mit sechsmonatiger Kündigungsfrist beenden – zum Ablauf eines Quartals.

Bevor jedoch eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, sollte stets eine Abmahnung erteilt werden, damit Sie auf der sicheren Seite sind, sollte es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen. Weiterhin darf der Verpächter wie bei einem Mietvertrag dem Pächter nie ohne Angabe von Gründen kündigen – achten Sie also immer darauf, dass diese hinreichend erklärt in der Kündigung zu finden sind.

Besonderheiten der Pacht

Die Landwirtschaft kennt keinen Eigenbedarf und somit auch keine Eigenbedarfskündigung; dies gilt auch für Pachtverträge über Gärten oder Grundstücke. Demzufolge kann ein Verpächter nicht ohne Weiteres Eigenbedarf für seine Pachtsache anmelden und somit den Pächter aus dem Pachtvertrag verdrängen. Die Ausnahme gilt immer dann, wenn eine entsprechende Erklärung im Pachtvertrag eingebaut wurde.

Verlängerungs- bzw. Pachtschutzmöglichkeiten gewähren Pächtern einige Sonderrechte, da eine Pacht in den meisten Fällen Existenzgrundlage des Pächters und seiner Familie ist. Deshalb gibt es gemäß § 595 BGB folgende Zusatzrechte für den Pächter:

• Die weiter oben bereits erwähnte Verlängerungsfiktion, die einen befristeten Vertrag in einen unbefristeten umwandeln kann
• und den Pachtschutz: dieser bildet die zentrale Vorschrift des Pachtrechts. Dieser besagt, dass der Pächter in allen Fällen der Beendigung des Pachtvertrags ein Recht auf Fortsetzung hat, wenn die Pacht die wirtschaftliche Lebensgrundlage für den Pächter bildet.

Allerdings gelten Ausnahmeregelungen zugunsten des Verpächters für diesen Härtefall: und zwar muss zunächst die Voraussetzung für ihn erwiesen werden; bei Nichterweislichkeit ist die Regelung ungültig. Weiterhin kann die außerordentliche Kündigung seitens des Pächters nicht verhindert werden, wenn die Laufzeit des Vertrags auf die Maximalfristen gemäß § 595 (3) Nr. 3 beschränkt wurden; diese Regelung soll verhindern, dass “unendliche” Pachtverhältnisse entstehen.

Kündigung Muster

Folgender Vordruck für die Kündigung eines Pachtvertrags ist ein unverbindliches Muster und muss für Ihren konkreten Einzelfall gegebenenfalls noch ergänzt werden. Das Muster kann in verschiedenen Fällen für den gewünschten Zweck ungeeignet sein und ersetzt nicht den anwaltlichen Rat. Füllen Sie einfach die Leerstellen aus. Dieses Muster ist für Kündigungen seitens des Verpächters ausgelegt. Sollten Sie Pächter sein, genügen geringfügige Änderungen am Text.