Widerrufsrecht für den Mietvertrag: Gibt es das?

Grundlegendes

Was passiert, wenn eine Wohnung schwerwiegende Mängel aufweist oder der Vermieter diese verschwiegen hat? Kann ein Mieter den unterschriebenen Mietvertrag anfechten oder gar auflösen? Und wie sieht es mit einem Widerrufsrecht aus, gibt es das für Mietverträge? Dieser Ratgeber zum Mietrecht klärt Mieter wie Vermieter über ihre Rechte und Pflichten bezüglich abgeschlossener Verträge auf und bietet Hilfestellung, wie diese rechtssicher widerrufen werden können.

Rechtstipp: Das Haustürgeschäft nach § 312 (4) BGB

Das Auflösen eines Mietvertrags ist in einigen Spezialfällen möglich. Nach § 312 (1) BGB müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, damit ein Widerruf möglich ist:

1. Der Vermieter ist Unternehmer: Der Vermieter darf den Wohnraum nicht privat vermieten, sondern muss mit der Vermietung gewerblich tätig sein. Jemand, der weniger als zehn Wohnungen vermietet, wird nicht als gewerblich eingestuft, sondern gilt als privater Klein-Vermieter.
2. Der Mieter ist Verbraucher: Der Mieter darf die Räume nur zur privaten Nutzung anmieten; Mietern von gewerblichen Räumen steht kein Widerrufsrecht zu.
3. Der Mietvertrag wird außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen.

Punkt 3 bezieht sich vor allem auf Vertragsabschlusssituationen „zwischen Tür und Angel”, beispielsweise in einer Privatwohnung oder auch einem Café. Jeder Mietvertrag, der außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen wurde, unterliegt gemäß § 312a (1) BGB dem Widerrufsrecht. Besonders geschützt werden sollen hier die Mieter, wenn beispielsweise der Vermieter bei einem unangemeldeten Besuch eine Vereinbarung zu Mieterhöhung schließen will und die Gefahr der Überrumpelung besteht. In diesem Fall unterliegt der unterschriebene Vertrag auch dem Widerrufsrecht.

Informationspflichten: Was müssen Vermieter beachten?

Wenn ein Mieter nicht die Möglichkeit hat, die Wohnung zu besichtigen, wird ihm ein Widerrufsrecht eingeräumt. Dasselbe gilt für eine Wohnung zur Untermiete. Vermieter sollten deshalb darauf achten, dass die Wohnung besichtigt wird, damit nicht nach Vertragsabschluss ein Widerruf eingelegt wird, der zeit- und kostenaufwendig ist.

Weiterhin sollten Vermieter darauf achten, potenzielle Mieter vor Vertragsabschluss über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Wird der Mieter nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, kann er den Mietvertrag innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen. Die Widerrufsfrist beläuft sich hier auf ein Jahr und vierzehn Tage. Falls der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht, muss er die Wohnung innerhalb von vierzehn Tagen an den Vermieter herausgeben. Mieten, die bereits im Vorfeld gezahlt wurden, müssen dann zurückerstattet werden. Damit es gar nicht erst so weit kommt, muss eine ordnungsgemäße Belehrung stattgefunden haben. Der Vermieter hat nach § 1 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) unter anderem folgende Informationspflichten beim potenziellen Mieter:

• Die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung
• Die Identität, Anschrift sowie Telefonnummer des Vermieters
• Die exakte Höhe des Mietzins
• Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Mietverträgen bzw. die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen
• Bedingungen und Höhe einer Kaution
• Bedingungen, Verfahren und Fristen für die Ausübung des Widerrufs

Die Widerrufsfrist beginnt erst, wenn der Mieter entsprechend unterrichtet ist.

Achtung: Falls der Mietvertrag nach Besichtigung der Wohnung unterzeichnet wurde, gilt das Widerrufsrecht für den Mieter nicht.

Rücktrittsrecht und Auflösung eines Mietvertrags

Hartnäckig hält sich der Irrglaube von einem Rücktrittsrecht innerhalb von vierzehn Tagen nach Vertragsabschluss. Doch dem ist nicht so. Nur in besonderen Fällen kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aufgelöst werden. Etwa wenn der Mieter noch vor Ablauf der Kündigungsfrist des Mietvertrags ausziehen muss: Hier kann der Mieter sich um einen geeigneten Nachmieter für die Wohnung bemühen; sollte der Vermieter diesen akzeptieren, darf der Mieter die Wohnung früher verlassen, ohne doppelt Miete zahlen zu müssen.

Weiterhin kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten, wenn dieser das Mietobjekt nicht zum im Vertrag festgelegten Zeitpunkt oder mit schweren Mängeln übergibt.

Mietaufhebungsvertrag

Wenn von einer Partei aus der Wunsch besteht, den Mietvertrag aufzulösen, können Mieter sowie Vermieter versuchen, mit der Gegenseite einen Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen. Mit diesem können Zahlungen und Leistungen vereinbart werden, die mit einer früheren Beendigung des Mietvertrags einhergehen.

Mietvertrag anfechten

Mieter und auch Vermieter können in gewissen Situationen den abgeschlossenen Mietvertrag anfechten, beispielsweise wenn eine arglistige Täuschung, eine widerrechtliche Drohung oder ein relevanter Irrtum nach §§ 119 ff. BGB vorliegen. Ein relevanter Irrtum liegt immer dann vor, wenn Mieter oder Vermieter dem Vertrag bei Kenntnis bestimmter Tatsachen nicht zugestimmt hätten; beispielsweise, wenn der Vermieter von der Zahlungsfähigkeit des Mieters überzeugt war, dies sich aber als unzutreffend herausstellt.

Wenn eine der beiden Parteien den Vertragspartner bewusst über einen wichtigen Sachverhalt, der das Mietverhältnis betrifft, falsch oder gar nicht informiert, liegt eine arglistige Täuschung vor. Eine solche liegt vor, wenn der Mieter beispielsweise falsche Angaben über seine Finanzen (z. B. bei der Selbstauskunft) macht, der Vermieter über permanenten Baulärm oder andere Belästigungen schweigt oder der Mieter es unterlässt, bestimmte Zustände in der Wohnung beim Vermieter anzuzeigen, bei denen er der Offenbarungspflicht unterliegt.

Droht eine Partei dem Vertragspartner, egal ob als Bluff oder nicht, liegt eine widerrechtliche Drohung vor. Es ist beispielsweise unzulässig, dem nicht zahlenden Mieter damit zu drohen, Türen und Fenster auszuhängen, bis er seine Schulden bezahlt hat oder aber den Mieter zu nötigen, einen Mietvertrag für eine neue Wohnung zu unterschreiben, da der Vermieter Eigenbedarf anmelden möchte. Eine solche Drohung ist rechtswidrig.

Eine Anfechtung des Mietvertrags ist vor dem Einzug möglich, aber auch noch danach. Eine Anfechtung kann auch neben einer fristlosen Kündigung erklärt werden; bei einer arglistigen Täuschung beispielsweise liegt neben dem Grund für eine Anfechtung auch ein Grund für eine fristlose Kündigung vor.

Wann liegt kein Anfechtungsgrund vor?

Kein Anfechtungsgrund liegt vor, wenn eine der beiden Parteien einem bloßen Motivirrtum unterliegt:

• Der Mieter mietet die größere Wohnung in Erwartung einer Gehaltserhöhung an, die dann doch nicht stattfindet.
• Der Mieter mietet die Wohnung, da sie näher zur neuen Arbeitsstelle liegt, die er dann doch nicht antritt.

Fristen für die Anfechtung

Ist eine Partei einem relevanten Irrtum unterlegen, muss der Mietvertrag unverzüglich nach Kenntnisnahme des Grunds den Mietvertrag anfechten. Bei einer arglistigen Täuschung kann der Mietvertrag gemäß § 124 (1) BGB innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Entdeckung angefochten werden.

Durch die Anfechtung des Mietvertrags wird das Mietverhältnis von Beginn an unwirksam und muss rückabgewickelt werden.

Mietvertrag vor Einzug kündigen: Geht das?

Hat ein Mieter keinen Anspruch auf Widerruf, Auflösung oder Anfechtung des Vertrags, kann er den Vertrag nur beenden, indem er ihn fristgerecht kündigt; in diesem Fall muss er allerdings den Mietzins bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bezahlen. Dies gilt jedoch nicht für Zeitmietverträge, die keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit vorgesehen haben, sondern einfach bei Fristablauf enden. Weiterhin kann ein Mieter keinen Mietvertrag vor Einzug kündigen, bei dem er auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat.